O fortalecimento dos bairros por meio dos edifícios de uso misto com fachada ativa conta com respaldo de estudos, legislação recente e experiências consolidadas em São Paulo. Exemplos como o Conjunto Nacional e o Copan ilustram essa integração histórica, enquanto empreendimentos contemporâneos, como os do Eixo Platina da Porte Desenvolvimento Urbano S.A., na região Leste da capital paulista, renovam o modelo ao promover grandes volumes de comércio, serviços e novos postos de trabalho.
“O maior desafio está em fazer com que todos entendam a importância dos projetos de fachada ativa como geradores de segurança, conveniência e convivência urbana”, pontua Igor Melro, diretor comercial da Porte S.A. “Comercialmente, há ainda o desafio de alinhar a expectativa dos investidores aos valores que os operadores de varejo podem pagar, garantindo a sustentabilidade dos negócios”, complementa Melro.
As fachadas ativas foram incluídas no Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo, promulgado em 2014, e na Lei de Zoneamento, de 2016, para ampliar o alinhamento do passeio público por meio do uso comercial do térreo aberto a todos e não apenas aos condôminos do empreendimento. A ideia foi devolver o térreo à cidade e oferecer uma proposta de “cidade compacta”, que evita deslocamentos longos à medida que as pessoas têm acesso a estabelecimentos comerciais (como padaria, minimercados, farmácia, lavanderia e outros serviços) sem precisar de veículos.
Além do debate econômico, diferentes soluções urbanas são debatidas diante dos desafios das mudanças climáticas. Entre as discussões realizadas na COP30, em Belém, propostas para as chamadas “cidades inteligentes” incluíram tecnologia (para controle na emissão de gases de efeito estufa), necessidade de integração e segurança urbanas, além de inclusão social.
Com essa proposta, as fachadas ativas e seu impacto na mobilidade urbana são usados para reduzir o risco de formação de ilhas de calor — áreas de pressão entre edifícios e de concentração de trânsito, evitando o movimento do vento e o resfriamento da atmosfera local.
Mas esse resultado só é possível se as fachadas forem realmente capazes de gerar dinamismo de forma contínua, com estabelecimentos que permaneçam abertos por muitos anos, criando vínculos e novos hábitos locais.
Esta é uma dificuldade na capital paulista. Ainda que as fachadas ativas sejam incentivadas por leis e tragam benefícios sociais e econômicos, dados recentes da Associação Comercial de São Paulo mostram que entre 60% e 80% desses espaços permanecem vazios em São Paulo. “A ocupação das fachadas ativas exige uma articulação ampla entre os diferentes atores para que tais áreas realmente cumpram seu papel de animar a cidade e estimular relações de proximidade e pertencimento”, afirma Melro, da Porte. “Há também a necessidade de uma preocupação com a ocupação do imóvel nas fachadas, que deve oferecer a infraestrutura adequada para os locatários, e não apenas realizar a construção para se cumprir a lei”, complementa.
O trabalho na incorporação e comercialização desses espaços exige um entendimento da demanda urbana local. “A locação de lojas no térreo precisa ser planejada para fazer sentido àquela comunidade e com viabilidade financeira”, comenta Paulo Pinheiro, gerente de Gestão de Ativos (GAT) da Porte S.A. “Não basta entregar o imóvel. Empresas comprometidas com projetos de fachada ativa precisam gerenciar essa ocupação de acordo com as características da vizinhança. É o que fazemos na Porte”.
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