Decisão da Caixa gera alerta sobre metas do governo

Mudanças recentes no modelo de crédito habitacional acendem um alerta no setor. Especialistas avaliam que a redução da capilaridade operacional pode comprometer o ritmo de contratações do Minha Casa, Minha Vida, colocando em risco metas oficiais do governo e impactando incorporadoras, empregos e a economia.

A recente decisão da Caixa Econômica Federal de revisar o modelo de remuneração dos correspondentes bancários que atuam na intermediação do crédito habitacional passou a ser analisada com atenção por especialistas do mercado imobiliário, da construção civil e por observadores das políticas públicas. A discussão não se concentra apenas na relação contratual com os Correspondentes Caixa Aqui (CCAs), mas nos efeitos sistêmicos que a medida pode provocar sobre a execução das metas habitacionais do Governo Federal e sobre a economia real.

A Caixa é o maior agente de financiamento habitacional do país e o principal operador do programa Minha Casa, Minha Vida. Para viabilizar essa atuação em um território de dimensões continentais, a instituição se apoia em uma estrutura descentralizada de atendimento, formada majoritariamente pelos CCAs, responsáveis por levar o crédito até municípios onde a presença de agências bancárias é limitada ou inexistente.

No mercado imobiliário e financeiro, é amplamente reconhecido que a expressiva maioria das contratações habitacionais da Caixa – acima de 90% dos contratos – depende direta ou indiretamente da atuação dos Correspondentes Caixa Aqui, especialmente fora dos grandes centros urbanos. Essa capilaridade é o que permite que o crédito alcance mais de 90% dos municípios brasileiros, apesar de as agências bancárias estarem concentradas em pouco mais da metade das cidades.

O ponto de preocupação, segundo os entrevistados especialistas do setor, é que a combinação entre remuneração defasada e reduções adicionais pode levar ao fechamento de um número relevante de CCAs, sobretudo os de menor porte. Esses operadores representam a maior parte da rede e atuam justamente nos pequenos municípios, onde não há alternativas de atendimento. A eventual saída desses agentes tende a gerar gargalos operacionais, reduzir a capacidade de originação de crédito e comprometer o ritmo de contratações.

Esse cenário ganha especial relevância diante das metas oficiais do Governo Federal para o Minha Casa, Minha Vida. O Ministério das Cidades anunciou que o governo pretende finalizar 2026 com três milhões de unidades contratadas no programa, o que exige a contratação de cerca de um milhão de novas moradias apenas em 2026. Para viabilizar esse objetivo, a estratégia oficial prevê elevar o ritmo mensal de contratações de aproximadamente 60 mil para 80 mil unidades.

Além disso, o governo incorporou definitivamente a classe média ao programa, com a meta de ampliar as contratações mensais dessa faixa de renda de seis mil para dez mil unidades, encerrando 2026 com cerca de 120 mil contratos nesse segmento. O programa contará com R$ 144 bilhões do FGTS no próximo ano, além de R$ 5,5 bilhões do Orçamento e R$ 17 bilhões do fundo da Caixa destinados aos subsídios da Faixa 1, voltada a famílias sem capacidade de assumir financiamento, segundo dados do Ministério das Cidades.

Na avaliação de representantes do setor produtivo, a disponibilidade de recursos não é o principal risco. O desafio está na capacidade operacional de transformar orçamento, subsídios e funding em contratos efetivamente assinados. É nesse ponto que a rede de correspondentes se mostra estratégica.

Para Clausens Roberto Duarte, vice-presidente de Habitação de Interesse Social da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e presidente da Comissão de Habitação de Interesse Social (CHIS), a capilaridade operacional é decisiva para o sucesso da política habitacional.

“Embora os operadores de crédito imobiliário tenham agências em pouco mais da metade dos municípios brasileiros, ao longo dos últimos dez anos mais de 90% das cidades registraram contratações habitacionais. Isso é resultado direto de uma estrutura descentralizada de atendimento, fortemente apoiada pelos correspondentes bancários“, afirma.

Segundo Clausens, qualquer redução relevante na atuação desses canais tende a produzir efeitos em cadeia. “Menos pontos de originação significam maior concentração operacional, sobrecarga das agências, aumento de prazos, retrabalho e perda de eficiência”, observa. Para ele, esse tipo de gargalo compromete não apenas o setor produtivo, mas a própria efetividade das políticas públicas.

O incorporador Caio Lobo reforça que o impacto ultrapassa o universo dos correspondentes. “O Brasil é um país de dimensões continentais, e isso traz diversas dificuldades para que os programas habitacionais cheguem a todas as regiões. Nesse sentido, os CCAs vêm fazendo um trabalho muito importante em dar capilaridade aos programas. O Minha Casa, Minha Vida teria uma escala muito menor sem a atuação desses canais“, afirma.

Na avaliação de Caio, a redução da capacidade de originação afeta diretamente incorporadoras e compradores. “Sem canais eficientes de acesso ao crédito, as incorporadoras vão sofrer para dar vazão ao volume necessário de vendas. Isso gera impacto no curto prazo, mas é ainda mais preocupante no médio e longo prazo, porque trava lançamentos, desorganiza o planejamento e reduz a oferta de moradia“, diz.

“Do ponto de vista econômico, o efeito é ampliado. O crédito habitacional é um dos principais motores da construção civil, setor intensivo em mão de obra e com forte capacidade de geração de renda. A desaceleração na contratação de financiamentos tende a repercutir sobre empregos, investimentos e arrecadação, além de frustrar expectativas criadas em torno das metas públicas de habitação“, complementa.

A Caixa Econômica Federal tem afirmado que revisões em seus modelos operacionais buscam maior eficiência e equilíbrio econômico. Ainda assim, os especialistas supracitados avaliam que qualquer ajuste que reduza a capilaridade da originação, especialmente em um ambiente de metas ambiciosas e alta demanda, pode se tornar um fator de risco para o cumprimento dos objetivos do programa habitacional e para a estabilidade da cadeia imobiliária.